小規模宅地の特例と借地権

借地権とは、第三者から借りた土地の上に建物を建てる権利をいいます。

借地権にも小規模宅地の特例を適用することは可能ですが、ここでは借りた土地の上に建つ住居を相続した場合について考えます。
例)借りている土地の地積が300㎡、1㎡あたりの自用地評価額が30万円の場合

まず、小規模宅地の特例を使用せずに借地権の評価額を求めます。

借地権の評価額=自用地の価額×借地権割合

借地権評価額=30万円×300㎡×60%=5,400万円 

次に、小規模宅地の特例(特定居住用宅地の評価額を80%減額)を適用した上で、小規模宅地適用後の借地権の評価額を計算します。

小規模宅地の特例を適用した借地権評価額=5,400万円-(5,400万円×80%)=1,080万円 

このように、小規模宅地の特例を活用することで、借地権の評価額についても大幅に減額することができます。

建物が借地権と所有権に跨っている土地について

上記のように、建物が借地権と所有権に跨って建っている場合においても、小規模宅地の特例を適用した評価額の減額は可能ですが、計算方法が複雑になりますので、相続税の専門家に相談することをお勧めします。下記にて簡単にポイントだけお伝えをさせていただきます。

ポイント

  • 自己所有の土地と借りている土地それぞれ評価額を求め、合算したもので評価します。
  • 小規模宅地の特例を受ける場合、自己所有の土地を優先して減額できます。(一般的に「自己所有の土地の評価額>借りている土地の評価額」となるので納税者に有利となります)
  • 特例を受けることができる限度面積があります(特定居住宅地の場合は限度面積は330㎡)

 

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