相続税の計算における土地の評価

相続税や贈与税を計算する際は、まず相続や贈与等により取得した土地を評価しなければなりません。

土地の評価方法

土地の評価方法には、「路線価方式」と固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する「倍率方式」があります。

路線価方式:対象となる土地に面している道路に付された標準価格(路線価)を基準に評価する方法です。これに奥行き・間口・形状・角地、崖地かどうか等を考慮して、最終的な評価額を算出します。

倍率方式:路線価の定められていない地域の評価方法です。市区町村役場で評価証明書をとり、国税庁が公表している倍率表に載っている倍率を固定資産税評価額にかけて求めます。路線価方式のように複雑な計算は必要ありません。

地目(土地の用途による区分)の判断

土地は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地(現在は全23種類)といった地目ごとに評価します。相続税の評価の際の地目の判断は、登記簿謄本に記載されている地目に関わらず、相続開始日現在の状況によります。

例えば、登記簿謄本上の地目が畑と記載されていたとしても、現況が宅地として利用されている場合には宅地として相続税評価を行います。

土地の評価に必要となる書類

一般的には下記の書類に基づいて、土地の評価を行います。書面だけでは正しい相続税評価が算出できない場合には、実際に現地まで足を運ぶこともあります。

  1. 登記事項証明書(所轄法務局)
  2. 公図(所轄法務局)
  3. 住宅地図(所轄法務局で閲覧のみ可能)
  4. 固定資産税評価証明書(土地を管轄する市町村役場)
  5. 路線価図または倍率表(最寄りの税務署など) 等

また、相続税申告の中で土地の評価は最も難しい業務の1つと言われています。そのため、税理士によっても評価額が異なるケースもありますので、土地の評価に精通し、かつ、対象の土地について詳しい税理士にご相談されることをお薦め致します。

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