相続税と路線価による土地評価

相続税等を計算する際に、相続や贈与などによって得た土地や家屋を評価する必要があります。土地の評価を行う際、主に路線価方式と倍率方式の二通りの方式を用います。こちらでは路線価方式についてご説明していきます。

路線価とは

市街地区域にある主要な路線(道路)に面する標準的な宅地1㎡あたりの価額のことを路線価といいます。国税庁のホームページにて千円単位で表示され、毎年7月頃にその年の路線価が発表されます。
詳しく説明しますと、令和3年の路線価であれば令和3年1月1日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与によって取得した財産に係わる相続税及び贈与税の課税価格を評価する場合に適用されます。

路線価図の見方ですが、例えばある路線に「250B」と表記されている場合、その道路に面している土地は1㎡あたり25万円という意味になります。また、アルファベットのBは借地権割合について表しています。土地の値段の何割が借地権(その土地を使用できる権利)に相当するのかを数値で表したものを借地権割合といいます。借地権割合は地域や場所によって異なり、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%という基準になっています。

中には路線価地域であっても、路線価がついていない道路も存在します。路線価地域で路線価がついていない道路に接した土地を評価する場合には、税務署に申し出て設定することができます。この設定した路線価のことを特定路線価といいます。特定路線価は、相続税と贈与税の申告以外の目的で設定することは基本的にできません。

また、下記の条件を満たしている必要があります。

  1. その年の路線価が既に発表されていること
  2. 申請理由が相続税・贈与税の申告のためであること
  3. 路線価地域にあること
  4. 路線価がついていない道路のみに接していること
  5. 評価する土地の利用者以外の人も通行できること
  6. 建物の建築が可能な建築基準法の道路であること

注意点として特定路線価の申請は絶対ではありませんが、申請した場合には必ず特定路線価を用いて土地の評価を行う必要があります。仮に、特定路線価を申請し土地の評価が高くなった場合でも、他の評価方法に変更することはできません。土地の評価額をできるだけ低く抑えるためにも、それぞれの評価方法で算出された価格のバランスで判断することが重要となります。最終的な土地の価格は、土地の形状等に応じた各種補正率で補正し、その土地の面積を乗じて計算します。

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