貸地と貸家建付地の相続税評価

借地権が設定されている土地(貸地)

借地権(他人から土地を借りる権利)が設定されている宅地(建物の敷地としての利用する土地)を、「貸地(貸宅地)」と言います。

貸地の場合、その土地を使用しているのは借地人(土地を借りて建物を所有し、地代を土地所有者に支払う人)であるため、土地所有者が自由にその土地を使用したり処分したりできない分、相続財産としての土地評価額は大幅に下がります。

〇貸地の評価額は、自用地としての評価額から借地権の価額を控除して算出します。

評価額=自用地評価額×(1-借地権割合)
※借地権割合は地域ごとに決められています。
※子が無償で親の土地を借りて家屋を建てた場合などは「使用貸借」にあたり、税務上では借地権はなく、評価額は自用地の評価額と同一になります。

貸家が建っている土地の場合

所有する土地に貸家を建てて他人に貸している土地のことを「貸家建付地」と言い、実際に建物を使用しているのは賃借人です。従って、貸地同様、土地所有者は自身の土地や建物であっても自由に使うことができませんので、その分相続財産としての土地評価額は下がります。

〇貸家建付地の評価額は、自用地としての評価額から借家権割合も考慮に入れて評価額を算出します。

評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

貸マンション・アパートが建っている土地の場合

この場合は、賃貸割合(貸家の全床面積に対する賃貸部分の床面積の割合)により評価方法が異なります。つまり、賃貸割合が高いほど評価額は低く、逆に賃貸割合が低いほど土地評価額は高くなるということです。

評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

以上のように、貸地と貸家建付地では土地評価額が大きく異なります。所有する土地の状況について正確に把握した上で、評価額を算出することが重要です。

 

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