相続税における家屋の評価

固定資産税の対象となる家屋については、「固定資産評価基準」に基づいて評価します。土地・家屋の価格は約3年ごとに改正されますが、例外として評価替えの年でなくても価格が見直されることもあります。また、家屋を貸している場合や建築中の家屋の場合は、下記の通りで評価します。

家屋を貸している場合

家屋を貸している場合、通常の固定資産税評価額よりも評価が下がります。固定資産税評価額に地域ごとの借家権割合と、全室のうち賃貸している部屋の割合を乗じた値を固定資産税評価額から控除して評価していきます。

評価例

固定資産税評価額:1,000万円
・借家権:30% ・賃貸割合:90%

1,000万円 -(1,000万円×0.30×0.90)万円=730万円

建築中の家屋の場合

持ち主が亡くなり未完成となった家屋の場合、その家屋の工事進行状況に応じてその費用の70%相当額で評価します。

評価例1

  • 請負契約金額:4,000万円(うち、死亡するまでに支払った金額:3,000万円)
  • 工事進行度合:4分の3程度
    工事進行度合に相当する費用:3,000万円 (4000万円の4分の3)

評価額 3,000万円×70%=2,100万円

評価例2

  • 請負契約金額:4,000万円(うち、死亡するまでに支払った金額:3,000万円)
  • 工事進行度合:2分の1程度
    工事進行度合に相当する費用:2,000万円 (4,000万円の2分の1)

評価額 2,000万円×70%=1,400万円

※支払った金額3,000万円と工事進行度合に相当する費用2,000万円との差額の1,000万円は債権(前払金)として財産に含めることになります。

家屋の附属設備について

家屋の附属設備は、主に下記の3つがあります。

  • 家屋と構造上一体となっている設備
  • 門、塀等の設備
  • 庭園設備

「家屋と構造上一体となっている設備」に関しては、個別評価は必要ありません。続いて、「門、塀等の設備」ですが、これは外井戸や焼却炉等も含んでおり、評価額は再建築価額に建てた時から課税時までの償却費の総額、減価の額を引いた金額に70%を掛けます。「庭園設備」は評価額が調達価格の70%になります。

 

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